Каждый год Франция привлекает множество иностранных инвесторов и принимает более тысячи проектов иностранных инвестиций, поскольку эта страна представляет неоспоримые преимущества для инвестиций.
Развитие рынка недвижимости во Франции до пандемии COVID-19
Рынок недвижимости Франции очень динамично развивается в последние годы. В 2019 году впервые в истории количество сделок по продаже вторичной недвижимости превысило 1 млн (+11.4% по сравнению с 2018). В то же время продажи на рынке первичной недвижимости остаются стабильными в 2019 году по сравнению с 2018. Средняя цена за м2 по Франции увеличилась в прошлом году на 3.1% до 2700 евро/м2.
Конечно между крупными и небольшими городами существует огромная разница в цене. Так, в Париже средняя цена за м2 в 2019 году превысила отметку в 10000 евро (+5.7% за год). В тоже время средняя стоимость м2 в Парижском регионе составляет 5934 евро, в Лионе – 4881 евро, в Ницце – 4042 евро, в Нанте – 3351 евро, а в Марселе «всего» 2842 евро. Например, за 160000 евро в Париже можно купить 16 м2, в то же время в Орлеане за такую же сумму можно приобрести более 70 м2.
Приведем ниже карту роста цен недвижимости за 2019 год по крупнейшим французским городам.
Как видим, некоторые французские метрополии показали прирост цены выше среднего по Франции: Нант (+7.3%), Лион (+5.7%), Париж (+5.7%), Тулуза (+4.4%), Ренн (+3.5%). Некоторые региональные небольшие города, такие как Каен или Тур выросли на 6.3 и 3.3% соответственно.
Основными причинами резкого увеличения количества транзакций на рынке недвижимости во Франции в прошлом году являются, во-первых, рекордное снижение кредитных ставок, а, во-вторых, более высокая рентабельность инвестиций в недвижимость по сравнению с банковскими депозитами и страхованием жизни.
Рекордно низкие кредитные ставки
В начале 2019 года средняя кредитная ставка по ипотечным кредитам составляла 1.45% годовых, но к концу 2019 она снизилась до 1.12% годовых. Такое снижение вполне естественно привело к увеличению спроса и количества транзакций.
Средние ставки по кредитам на покупку недвижимости во Франции для физических лиц (%)
Ведущие эксперты и аналитики предполагают, что конъюнктура низких кредитных ставок на недвижимость во Франции сохранится на протяжении всего 2020 года.
Недвижимость как никогда интересная инвестиция
Учитывая дешевые кредиты и низкий уровень инфляции, прибыльность инвестиций в недвижимость, несмотря на рост цен, значительно превосходит депозиты и страхование жизни. Средняя годовая рентабельность сдачи в аренду недвижимости по Франции колеблется от 3 до 10% В то же время необлагаемый налогами депозит (Livret A) приносит 0.75% годовых, а страхование жизни для фондов в евро – около 1.8% годовых. Помимо прочего, рентабельность инвестиций в недвижимость не учитывает роста цен при продаже (+3% в среднем по Франции в 2019).
Как влияет эпидемия коронавируса на рынок недвижимости во Франции?
Пандемия COVID-19 оказывает негативное влияние на экономику Франции, но каково же ее влияние на рынок недвижимости? С момента введения карантина количество сделок по покупке-продаже резко сократилось.
На данный момент сильнее всего пострадал сектор профессиональной недвижимости, поскольку малый и средний бизнес получили возможность отсрочить выплаты арендной платы. В то же время на рынке жилой недвижимости пока не наблюдается значительных изменений: инвесторы продолжают получать доходы в полном объеме. Следует отметить, что Французское правительство в значительной мере поддерживает рабочий персонал компаний, что позволяет сохранить их доходы на прежнем уровне.
Если сравнить сегодняшний кризис с предыдущими крупными кризисами 1990 и 2008 годов, то можно констатировать, что в краткосрочной перспективе они привели к падению цен на жилье во Франции. При этом падение в крупных агломерациях и метрополиях было значительно меньшим, чем в небольших городах. В то же время стоит отметить, что арендная плата в течение последних 30 лет во Франции продолжала расти несмотря на кризисы.
Что касается кредитных ставок на покупку недвижимости, то нет никаких предпосылок полагать, что во Франции они повысятся в ближайшем будущем. Насколько известно, Европейский Центральный банк не планирует повышать базовую ставку и намерен продолжать политику дешевых кредитов.
Учитывая вероятное снижение цен, дешевые кредиты и неизменно растущую арендную плату, французский рынок недвижимости становится еще более интересным для иностранных инвесторов.
Покупка недвижимости нерезидентами
Около 6% покупателей недвижимости во Франции – нерезиденты. Эта цифра намного более внушительная в некоторых специфических секторах, как недвижимость класса люкс, например. Согласно оценкам около 60% покупателей элитной недвижимости Парижа – иностранцы.
Перед тем, как приобретать недвижимость каждому покупателю следует определить свои цели: поиск проекта с наивысшей рентабельностью для сдачи или покупка недвижимости для собственного использования.
Во Франции на данный момент нет ограничений на приобретении недвижимости для нерезидентов. Помимо прочего, иностранный покупатель также может получить кредит на недвижимость во французском банке (зачастую около 40-50% стоимости недвижимости в зависимости от профиля покупателя и политики банка), что достаточно интересно, учитывая низкие процентные ставки на данный момент. Стоит отметить, что нерезиденты имеют возможность приобрести недвижимость, как физические лица или же на компанию, создав Société Civile Immobilière (SCI).
В то же время покупатель-нерезидент должен подтвердить происхождение средств при их переводе во Францию и следовать определенной процедуре покупки.
Intertrade Consulting поможет Вам подобрать интересные проекты во Франции в зависимости от Ваших целей, оформить сделку, открыть счет в банке и получить кредит, разобраться с налоговой системой, максимизировать рентабельность.
